- ارزش‌گذاری باید بازتاب بازار واقعی باشد، نه اینکه فقط به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برسد.
- همه پرداخت‌ها باید از طریق بانک، از حساب شما به حساب فروشنده انجام شود.
- بدانید فروشنده کیست؛ راستی‌آزمایی فروشندگان نهادی آسان‌تر است.
- ملک تکمیل‌شده با سند مالکیت پاک را ترجیح دهید.
- از وکیل مستقل خودتان استفاده کنید.
در اوت ۲۰۲۶، ترکیه تابعیت بیش از ۶٬۰۰۰ نفر را که آن را از طریق سرمایه‌گذاری به دست آورده بودند لغو کرد. بر اساس گزارش‌های مطبوعاتی، بیشتر این پرونده‌ها شامل ارزش‌گذاری‌های متورم ملک، فروش‌های صوری یا مدارک پرداخت جعلی بود. بسیاری از این خانواده‌ها گمان می‌کردند همه کارها را درست انجام داده‌اند.
من صندوق‌های املاک را در استانبول مدیریت می‌کنم و هر هفته با سرمایه‌گذارانی از منطقه خلیج فارس و آسیا گفت‌وگو می‌کنم. پرسش تغییر کرده است. پیش‌تر می‌پرسیدند: «آیا این ملک واجد شرایط است؟» اکنون می‌پرسند: «آیا این معامله ده سال دیگر هم پابرجا خواهد بود؟»
این پرسش درستی است. پاسخ من به آن چنین است.
۱. ارزش‌گذاری باید بازتاب بازار باشد، نه حد نصاب
در مسیر خرید ملک، ارزش ملک بر اساس یک ارزش‌گذاری دارای مجوز باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد. مشکل پرونده‌های اخیر خودِ قاعده نبود؛ ارزش‌گذاری‌هایی بود که برای رسیدن به این رقم نوشته شده بودند. اگر آپارتمانی در بازار آزاد به قیمت ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا فروخته شود، گزارشی که ارزش آن را ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا اعلام کند ریسکی است که سال‌ها با خود حمل می‌کنید.
فروش‌های اخیر واحدهای مشابه در همان ساختمان یا خیابان را درخواست کنید. اگر اختلاف زیاد است، از معامله کنار بکشید.
۲. هر پرداخت باید قابل ردیابی باشد
پول باید از حساب بانکی خودتان، از طریق نظام بانکی ترکیه، به حساب فروشنده برود و تبدیل ارز خارجی باید مستند شود. پول نقد، پرداخت‌های جزئی از طریق اشخاص ثالث یا «توافق‌های جانبی» دقیقاً همان چیزهایی هستند که بازرسان به دنبالشان می‌گردند.
۳. بدانید فروشنده کیست
از خارج از کشور، راستی‌آزمایی یک فروشنده حقیقی یا یک سازنده کوچک دشوار است. چه کسی پیش‌تر مالک ملک بوده است؟ آیا سند پاک است؟ آیا قیمت برای پرداخت کمیسیون‌های پنهان متورم شده است؟
اینجاست که فروشنده نهادی تفاوت ایجاد می‌کند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک در ترکیه تحت نظارت هیئت بازار سرمایه (CMB/SPK) هستند. املاک آن‌ها در چارچوب گزارش‌دهی منظم توسط شرکت‌های ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه ارزش‌گذاری می‌شود، حساب‌هایشان حسابرسی می‌شود و دارایی‌هایشان نزد امینی نگهداری می‌شود که در فروش و انتقال سند مشارکت دارد. وقتی از یک صندوق خرید می‌کنید، ارزش‌گذاری، پرداخت و انتقال همگی ثبت و مستند هستند.
۴. ملک تکمیل‌شده با سند پاک را ترجیح دهید
اگر هدف اصلی شما تابعیت است، راستی‌آزمایی یک خانه تکمیل‌شده با سند مالکیت پاک آسان‌تر از یک واحد پیش‌فروش است. می‌توانید آن را ببینید، ارزش‌گذاری کنید و تعهد عدم فروش ۳ ساله را بلافاصله در سند ثبت کنید.
۵. از وکیل خودتان استفاده کنید
وکیل شما باید برای شما کار کند، نه برای فروشنده یا مشاور املاک. یک وکیل خوب پیش از امضا، سند، ارزش‌گذاری و مسیر پرداخت را بررسی می‌کند.
نکته‌ای درباره مسیر جایگزین
برخی سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند اصلاً مالک ملک نباشند. آن‌ها ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا در واحدهای یک صندوق املاک تحت نظارت هیئت بازار سرمایه سرمایه‌گذاری می‌کنند، این واحدها را سه سال نگه می‌دارند و با گواهی صادرشده از سوی هیئت بازار سرمایه برای تابعیت درخواست می‌دهند. صندوق ملک را می‌خرد و مدیریت می‌کند؛ سرمایه‌گذار واحدها را در حساب امانی به نام خود نگه می‌دارد.
هر دو مسیر به همان گذرنامه می‌رسند. آنچه اهمیت دارد این است که معامله پشت آن پاک باشد.
در FT Portföy، صندوق‌های املاکی که مدیریت می‌کنیم مالک واحدهای مسکونی و تجاری تکمیل‌شده هستند و املاک منتخبی در اختیار سرمایه‌گذاران متقاضی تابعیت قرار دارد. ببینید خرید از یک صندوق تحت نظارت چگونه انجام می‌شود.
Serkan Topaktaş
رئیس هیئت مدیره FT Portföy، شرکت مدیریت پرتفویی دارای مجوز و تحت نظارت هیئت بازار سرمایه ترکیه (CMB/SPK) که صندوق‌های املاک و سرمایه‌گذاری خطرپذیر را در استانبول مدیریت می‌کند.
راهنماهای مرتبط
تابعیت ترکیه با خرید ملک از یک صندوق تحت نظارت ←تابعیت ترکیه بدون خرید ملک: مسیر صندوق ←تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق (۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا) ←این مقاله اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی یا سرمایه‌گذاری نیست. واجد شرایط بودن برای تابعیت را مقامات ترکیه تعیین می‌کنند.