FT Portföy › راهنماها › صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIF / GYF) در ترکیه

Q: تفاوت REIF و REIT در ترکیه چیست؟

REIT (GYO) یک شرکت بورسی است که هر کسی میتواند سهام آن را بخرد. REIF (GYF) صندوقی بدون شخصیت حقوقی است که به سرمایهگذاران واجد شرایط فروخته میشود و ساختاری انعطافپذیرتر و متناسب با سرمایهگذار دارد.

Q: حداقل مبلغ سرمایهگذاری چقدر است؟

حداقل مبلغ در امیدنامه انتشار صندوق تعیین میشود. سرمایهگذاران همچنین باید معیارهای سرمایهگذار واجد شرایط را داشته باشند.

Q: آیا خارجیها میتوانند در REIF ترکیه سرمایهگذاری کنند؟

بله، خارجیهایی که معیارهای سرمایهگذار واجد شرایط را دارند میتوانند سرمایهگذاری کنند. مسیر صندوقی ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای تابعیت ترکیه از همین ساختار استفاده میکند.

Q: چگونه از REIF خارج شوم؟

واحدها در تاریخها و با شرایط مندرج در امیدنامه انتشار به صندوق بازخرید میشوند یا مطابق مقررات منتقل میشوند؛ نیازی به یافتن خریدار نیست.

به جای خرید تک‌تک ساختمان‌ها، واحدهای یک صندوق با مدیریت حرفه‌ای و تحت نظارت هیئت بازار سرمایه را در اختیار داشته باشید. این راهنما توضیح می‌دهد REIF ترکیه چگونه کار می‌کند، برای چه کسانی مناسب است و چگونه تأسیس می‌شود.

درباره ساختار REIF گفت‌وگو کنید واتس‌اپ

پاسخ کوتاه: صندوق سرمایه‌گذاری املاک ترکیه (gayrimenkul yatırım fonu، GYF، که اغلب REIF نامیده می‌شود) صندوقی ثبت‌شده نزد هیئت بازار سرمایه ترکیه (CMB) است که املاک، حقوق مربوط به املاک و پروژه‌های ساختمانی را از طرف سرمایه‌گذاران واجد شرایط نگهداری می‌کند. یک شرکت مدیریت پرتفوی دارای مجوز آن را تأسیس و مدیریت می‌کند؛ سرمایه‌گذاران واحدهای صندوق را در اختیار دارند، نه خود ملک را.

REIF چگونه کار می‌کند

چهار طرف درگیرند که نقش هر یک را مقررات تعیین کرده است. این ساختار از دارایی‌های سرمایه‌گذار محافظت می‌کند و آن‌ها را شفاف می‌سازد.

مؤسس و مدیر: شرکت مدیریت پرتفوی

صندوق را تأسیس می‌کند، تصمیمات سرمایه‌گذاری را می‌گیرد و اجاره، نگهداری، فروش و گزارش‌دهی را اداره می‌کند. این شرکت باید مجوز هیئت بازار سرمایه را داشته باشد.

امین (نهاد امانت‌دار)

دارایی‌ها و سوابق صندوق را به‌طور مستقل نگهداری و کنترل می‌کند؛ مدیر نمی‌تواند از دارایی‌های صندوق به حساب خود استفاده کند.

کارشناس ارزیابی دارای مجوز

شرکت‌های ارزیابی دارای مجوز هیئت بازار سرمایه ارزش املاک صندوق را تعیین می‌کنند و قیمت واحد بر اساس این ارزش‌ها محاسبه می‌شود.

سرمایه‌گذار

وجه نقد یا در برخی موارد ملک را به‌صورت غیرنقدی سرمایه‌گذاری می‌کند و واحدهای صندوق را دریافت می‌کند. افشای اطلاعات صندوق در KAP منتشر می‌شود.

REIF در برابر REIT و مالکیت مستقیم

تصویر نمادین صندوق سرمایه‌گذاری املاک مختلط NUZ: برج‌های مسکونی تکمیل‌شده بر فراز مغازه‌ها و دفاتر — تصویر نمادین

	REIF (GYF)	REIT (GYO)	مالکیت مستقیم
شکل حقوقی	صندوق، بدون شخصیت حقوقی	شرکت سهامی بورسی	در مالکیت شخص یا شرکت
سرمایه‌گذاران	سرمایه‌گذاران واجد شرایط	همه، از طریق بورس	همه
درآمد در سطح نهاد	معاف از مالیات بر درآمد شرکت‌ها (مشروط)	معاف از مالیات بر درآمد شرکت‌ها (مشروط)	اجاره و سود فروش مشمول مالیات
کسر مالیات در منبع بر سود واحدها	۰٪ پس از نگهداری بیش از دو سال	قواعد بازار سهام	مالیات بر عایدی سرمایه در صورت فروش ظرف ۵ سال
مدیریت	مدیر پرتفوی دارای مجوز	مدیریت شرکت	خود مالک
نظارت	هیئت بازار سرمایه، امین، حسابرسی، KAP	هیئت بازار سرمایه، بورس، KAP	اداره ثبت املاک
خروج	بازخرید یا انتقال طبق قواعد صندوق	فروش در بورس	یافتن خریدار

چه کسانی می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند

واحدهای REIF فقط به سرمایه‌گذاران واجد شرایط فروخته می‌شود: سرمایه‌گذاران نهادی، شرکت‌ها و اشخاصی که حدنصاب دارایی مالی یا درآمد تعیین‌شده در مقررات را دارند. سرمایه‌گذاران خارجی واجد شرایط نیز می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند. مسیر صندوقی تابعیت ترکیه (۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا با نگهداری سه‌ساله) بر همین ساختار بنا شده است؛ ببینید: تابعیت ترکیه از طریق صندوق سرمایه‌گذاری املاک.

تأسیس REIF، گام به گام

ساختار: هدف، اندازه، مدت، نمایه سرمایه‌گذار، اینکه املاک به‌صورت نقدی وارد می‌شوند یا غیرنقدی، و اثر مالیاتی.
مدارک: شرکت مدیریت پرتفوی اساسنامه و امیدنامه انتشار صندوق را تهیه می‌کند و محدودیت‌های سرمایه‌گذاری، کارمزدها و قواعد ورود و خروج را تعیین می‌کند.
درخواست به هیئت بازار سرمایه: اساسنامه و امیدنامه انتشار به هیئت بازار سرمایه ارائه می‌شود؛ صندوق با ثبت تأسیس می‌شود.
امانت‌داری و ارزیابی: قرارداد امانت‌داری امضا و کارشناس ارزیابی دارای مجوز منصوب می‌شود؛ املاک آورده‌شده ارزیابی می‌شوند.
انتشار واحدها: سرمایه‌گذاران به‌صورت نقدی یا غیرنقدی پذیره‌نویسی می‌کنند و واحدها به حساب آن‌ها منظور می‌شود.
مدیریت و گزارش‌دهی: مدیر اجاره، توسعه و فروش را اداره می‌کند؛ ارزیابی، حسابرسی و افشای اطلاعات در KAP طبق برنامه منظم انجام می‌شود.

آورده غیرنقدی ملک

شرکت‌ها و خانواده‌ها می‌توانند املاک موجود خود را به‌صورت غیرنقدی به صندوق منتقل کنند و در ازای آن واحد دریافت کنند. این کار یک پرتفوی پراکنده را به واحدهایی با مدیریت حرفه‌ای و به‌آسانی قابل تقسیم تبدیل می‌کند. هزینه‌های سند مالکیت، مالیات بر ارزش افزوده و اثرات عایدی سرمایه به وضعیت انتقال‌دهنده بستگی دارد و باید برای هر پرتفوی مدل‌سازی شود.

رفتار مالیاتی به اختصار

معافیت در سطح صندوق

درآمد REIF از مالیات بر درآمد شرکت‌ها معاف است (قانون مالیات بر درآمد شرکت‌ها، ماده 5/1-d). از ۱ ژانویه ۲۰۲۵، دست‌کم ۵۰٪ از درآمد املاک باید به‌صورت سود تقسیم شود (قانون شماره ۷۵۲۴).

کسر مالیات در منبع ۰٪ بر سود واحدها

سود واحدهای REIF که بیش از دو سال نگهداری شده‌اند مشمول کسر مالیات در منبع ۰٪ است (مصوبه ریاست‌جمهوری شماره ۱۱۱۰۷، ۲۷.۰۳.۲۰۲۶).

صندوق‌های املاک پروژه‌ای (PGYF)

صندوق سرمایه‌گذاری املاک پروژه‌ای (PGYF) نوعی REIF است که پرتفوی آن عمدتاً از املاک در حال ساخت تشکیل می‌شود. سازندگان از آن برای تأمین مالی پروژه و ساختاردهی پیش‌فروش استفاده می‌کنند.

صندوق‌های املاک FT Portföy

FT Portföy یک شرکت مدیریت پرتفوی املاک و سرمایه‌گذاری خطرپذیر دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه است که چندین REIF و REIF پروژه‌ای را مدیریت می‌کند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک ما را ببینید. Türkçe

پرسش‌های متداول

تفاوت REIF و REIT در ترکیه چیست؟

REIT (GYO) یک شرکت بورسی است که هر کسی می‌تواند سهام آن را بخرد. REIF (GYF) صندوقی بدون شخصیت حقوقی است که به سرمایه‌گذاران واجد شرایط فروخته می‌شود و ساختاری انعطاف‌پذیرتر و متناسب با سرمایه‌گذار دارد.

حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری چقدر است؟

حداقل مبلغ در امیدنامه انتشار صندوق تعیین می‌شود. سرمایه‌گذاران همچنین باید معیارهای سرمایه‌گذار واجد شرایط را داشته باشند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در REIF ترکیه سرمایه‌گذاری کنند؟

بله، خارجی‌هایی که معیارهای سرمایه‌گذار واجد شرایط را دارند می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند. مسیر صندوقی ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای تابعیت ترکیه از همین ساختار استفاده می‌کند.

چگونه از REIF خارج شوم؟

واحدها در تاریخ‌ها و با شرایط مندرج در امیدنامه انتشار به صندوق بازخرید می‌شوند یا مطابق مقررات منتقل می‌شوند؛ نیازی به یافتن خریدار نیست.

تأسیس REIF چقدر طول می‌کشد؟

معمولاً چند ماه، شامل تهیه مدارک، بررسی هیئت بازار سرمایه و قراردادهای امانت‌داری و ارزیابی؛ آورده غیرنقدی زمان ارزیابی را افزایش می‌دهد.

نویسنده
سرکان توپاکتاش، رئیس هیئت‌مدیره FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.، شرکت مدیریت پرتفوی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه ترکیه. او روی ساختاردهی صندوق‌های املاک و سرمایه‌گذاری خطرپذیر و برنامه‌ریزی مالیاتی آن‌ها کار می‌کند.
آخرین به‌روزرسانی: ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶

راهنماهای مرتبط: صندوق‌های سرمایه‌گذاری در ترکیه · مزایای مالیاتی صندوق سرمایه‌گذاری خطرپذیر در ترکیه · مدارک صندوق: اساسنامه و امیدنامه انتشار · تابعیت ترکیه از طریق صندوق · FT Portföy

این صفحه اطلاعات عمومی است و پیشنهاد سرمایه‌گذاری یا مشاوره سرمایه‌گذاری، مالیاتی یا حقوقی نیست. قوانین مالیاتی ممکن است تغییر کنند؛ لطفاً وضعیت خود را با یک مشاور مالیاتی تأیید کنید. واحدهای صندوق با ریسک همراه‌اند و ارزش آن‌ها ممکن است افزایش یا کاهش یابد؛ عملکرد گذشته تضمینی برای نتایج آینده نیست.

منابع: هیئت بازار سرمایه ترکیه · تفسیر قانون شماره ۷۵۲۴ · مصوبه ریاست‌جمهوری شماره ۱۱۱۰۷ · KAP.