FT Portföy › راهنماها › صندوق املاک پروژه‌ای

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک پروژه‌ای (PGYF) در ترکیه

Q: چه کسانی میتوانند در PGYF سرمایهگذاری کنند؟

واحدها به سرمایهگذاران واجد شرایط فروخته میشود: شرکتها، نهادها و اشخاصی که حد نصاب دارایی را دارند.

Q: آیا مالک زمین میتواند زمین را به صندوق آورده کند؟

بله. زمین را میتوان در ازای واحدهای صندوق بهصورت غیرنقدی آورده کرد؛ ارزش آن را یک شرکت ارزشگذاری دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه تعیین میکند.

Q: آیا PGYF میتواند وام بگیرد؟

سقف استقراض را مقررات و اساسنامه تعیین میکنند؛ ساختار تأمین مالی در مرحله طراحی مشخص میشود.

Q: تأسیس چقدر طول میکشد؟

تهیه اسناد، ارزشگذاری و درخواست به هیئت بازار سرمایه معمولاً چند ماه طول میکشد.

Q: پس از اتمام پروژه چه اتفاقی میافتد؟

صندوق میتواند پس از فروش واحدها و توزیع درآمد منحل شود، یا بهعنوان یک صندوق سرمایهگذاری املاک (REIF) با نگهداری واحدهای اجارهدادهشده ادامه دهد؛ این موضوع از ابتدا در اساسنامه تعیین میشود.

اجرای یک پروژه املاک در قالب صندوق، مالک زمین، پیمانکار و سرمایه‌گذاران را در یک ساختار تحت نظارت هیئت بازار سرمایه گرد هم می‌آورد. این راهنما توضیح می‌دهد PGYF چگونه کار می‌کند و برای چه کسانی مناسب است.

درباره پروژه خود گفت‌وگو کنید واتس‌اپ

پاسخ کوتاه: صندوق سرمایه‌گذاری املاک پروژه‌ای (proje gayrimenkul yatırım fonu، PGYF) یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک ترکیه است که پرتفوی آن عمدتاً از املاک در حال ساخت (مسکونی، اداری، تجاری یا چندمنظوره) تشکیل می‌شود. صندوق پروژه را با سرمایه سرمایه‌گذاران واجد شرایط اجرا می‌کند و سپس واحدهای تکمیل‌شده را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد. یک شرکت مدیریت دارایی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه آن را تأسیس و مدیریت می‌کند.

PGYF چگونه کار می‌کند؟

پروژه و زمین: زمین را می‌توان به‌صورت غیرنقدی به صندوق آورده کرد یا صندوق آن را خریداری کند؛ قراردادهای مشارکت در ساخت (زمین در ازای واحد) را می‌توان با ساختار صندوق تطبیق داد.
تأسیس صندوق: مدیر دارایی اساسنامه و امیدنامه انتشار مختص پروژه را تهیه می‌کند و تأیید هیئت بازار سرمایه را می‌گیرد.
جذب سرمایه: سرمایه‌گذاران واجد شرایط و شرکای پروژه واحدها را می‌خرند؛ پرداخت‌ها را می‌توان متناسب با برنامه زمانی ساخت فراخوان کرد.
ساخت: ساخت بر اساس قرارداد با سازنده انجام می‌شود؛ پیشرفت و ارزش از طریق گزارش‌های ارزش‌گذاری مستقل پیگیری می‌شود.
فروش یا اجاره: واحدهای تکمیل‌شده فروخته یا اجاره داده می‌شوند؛ درآمد توزیع یا واحدهای صندوق بازخرید می‌شوند.

برای چه کسانی مناسب است؟

تصویر نمادین صندوق سرمایه‌گذاری املاک پروژه‌ای اول FT1: یک پروژه مسکونی در حال ساخت — تصویر نمادین

سازندگان و پیمانکاران

منبع تأمین مالی در کنار وام بانکی: سرمایه‌گذاران همراه را در یک ساختار تحت نظارت وارد پروژه کنید.

مالکان زمین

زمین را به صندوق آورده کنید و به‌جای واحدهای تکمیل‌شده، با دریافت واحدهای صندوق در افزایش ارزش پروژه سهیم شوید.

سرمایه‌گذاران

به‌جای یک آپارتمان، مالک سهمی از یک پروژه با مدیریت حرفه‌ای شوید.

سرمایه‌گذاران خارجی

۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا در واحدهای صندوق که سه سال نگهداری شود، شرط تابعیت ترکیه را تأمین می‌کند.

صندوق املاک (REIF) در برابر صندوق املاک پروژه‌ای

	صندوق املاک (GYF)	صندوق املاک پروژه‌ای (PGYF)
پرتفوی	عمدتاً املاک تکمیل‌شده و درآمدزا	عمدتاً پروژه‌های در حال ساخت
بازده	درآمد اجاره و رشد سرمایه	سود ساخت و درآمد فروش
مدت	بلندمدت، می‌تواند بدون سررسید باشد	معمولاً وابسته به برنامه زمانی پروژه
ریسک	ریسک اجاره و بازار	به‌علاوه ریسک ساخت، هزینه و فروش

راهنمای کلی: صندوق سرمایه‌گذاری املاک چیست؟

رفتار مالیاتی

درآمد صندوق از مالیات بر شرکت‌ها معاف است (قانون مالیات بر شرکت‌ها، ماده ۵/۱-d). طبق قانون شماره ۷۵۲۴، از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ صندوق‌های املاک باید دست‌کم ۵۰٪ از درآمد املاک خود را توزیع کنند.
سود حاصل از واحدهای صندوق املاک که بیش از دو سال نگهداری شوند، مشمول کسر مالیات تکلیفی ۰٪ است (مصوبه ریاست‌جمهوری شماره ۱۱۱۰۷).
مالیات‌های مربوط به آورده زمین و فروش واحدها (مالیات بر ارزش افزوده، هزینه‌های سند، سود انتقال) به ساختار بستگی دارد و باید در مرحله طراحی همراه با مشاور مالیاتی مدل‌سازی شود.

پیش از تأسیس PGYF چه چیزهایی آماده کنید

سند مالکیت، وضعیت طرح تفصیلی و مجوزهای زمین
امکان‌سنجی: هزینه‌ها، فرضیات قیمت فروش، برنامه زمانی
مشخصات پیمانکار و شرکای پروژه
برنامه تأمین مالی: سرمایه صندوق، وام، پیش‌فروش

FT Portföy برای سازندگان و پیمانکاران PGYF طراحی، تأسیس و مدیریت می‌کند. Türkçe

پرسش‌های متداول

چه کسانی می‌توانند در PGYF سرمایه‌گذاری کنند؟

واحدها به سرمایه‌گذاران واجد شرایط فروخته می‌شود: شرکت‌ها، نهادها و اشخاصی که حد نصاب دارایی را دارند.

آیا مالک زمین می‌تواند زمین را به صندوق آورده کند؟

بله. زمین را می‌توان در ازای واحدهای صندوق به‌صورت غیرنقدی آورده کرد؛ ارزش آن را یک شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه تعیین می‌کند.

آیا PGYF می‌تواند وام بگیرد؟

سقف استقراض را مقررات و اساسنامه تعیین می‌کنند؛ ساختار تأمین مالی در مرحله طراحی مشخص می‌شود.

تأسیس چقدر طول می‌کشد؟

تهیه اسناد، ارزش‌گذاری و درخواست به هیئت بازار سرمایه معمولاً چند ماه طول می‌کشد.

پس از اتمام پروژه چه اتفاقی می‌افتد؟

صندوق می‌تواند پس از فروش واحدها و توزیع درآمد منحل شود، یا به‌عنوان یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک (REIF) با نگهداری واحدهای اجاره‌داده‌شده ادامه دهد؛ این موضوع از ابتدا در اساسنامه تعیین می‌شود.

نویسنده
سرکان توپاکتاش، رئیس هیئت‌مدیره FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.، شرکت مدیریت پرتفوی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه ترکیه. او روی ساختاردهی صندوق‌های املاک و سرمایه‌گذاری خطرپذیر و برنامه‌ریزی مالیاتی آن‌ها کار می‌کند.
آخرین به‌روزرسانی: ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶

راهنماهای مرتبط: صندوق املاک (REIF) چیست؟ · مدیریت دارایی در ترکیه · برنامه‌ریزی مالیاتی با صندوق‌ها · تابعیت از طریق صندوق

این صفحه اطلاعات عمومی است و پیشنهاد سرمایه‌گذاری یا مشاوره سرمایه‌گذاری، مالیاتی یا حقوقی نیست. قوانین مالیاتی ممکن است تغییر کند؛ لطفاً وضعیت خود را با مشاور مالیاتی تأیید کنید. واحدهای صندوق با ریسک همراه‌اند و ارزش آن‌ها ممکن است افزایش یا کاهش یابد؛ عملکرد گذشته تضمینی برای نتایج آینده نیست.

منابع: هیئت بازار سرمایه ترکیه · تفسیر قانون شماره ۷۵۲۴ · مصوبه ریاست‌جمهوری شماره ۱۱۱۰۷.

با تیمی که صندوق‌ها را مدیریت می‌کند صحبت کنید

درباره شرکت، پرتفوی و اهداف خود به ما بگویید. ساختار مناسب صندوق و اثر مالیاتی آن را همراه با شما بررسی می‌کنیم.

WhatsApp: +90 542 188 02 81 serkan.topaktas@gmail.com