FT Portföy › Руководства › Фонды недвижимости

Фонды недвижимости (GYF / REIF) в Турции

Вместо того чтобы покупать здания по одному, владейте паями профессионально управляемого фонда под надзором Совета по рынкам капитала Турции. В этом руководстве объясняется, как работает турецкий GYF, кому он подходит и как он создаётся.

Обсудить структуру GYF WhatsApp

Кратко: Турецкий фонд недвижимости (gayrimenkul yatırım fonu, GYF, часто называемый REIF) — это фонд, зарегистрированный в Совете по рынкам капитала Турции (CMB / SPK), который владеет недвижимостью, правами на недвижимость и девелоперскими проектами в интересах квалифицированных инвесторов. Его создаёт и управляет им лицензированная управляющая компания; инвесторы владеют паями фонда, а не самой недвижимостью.

Как работает GYF

В структуре участвуют четыре стороны, роль каждой из которых определена законодательством. Такая структура защищает активы инвестора и обеспечивает их прозрачность.

Учредитель и управляющий: управляющая компания

Создаёт фонд, принимает инвестиционные решения, занимается арендой, обслуживанием, продажами и отчётностью. Компания обязана иметь лицензию Совета по рынкам капитала.

Депозитарий

Независимо хранит и контролирует активы и учётные записи фонда; управляющий не может использовать активы фонда в собственных интересах.

Лицензированный оценщик

Оценочные компании с лицензией Совета по рынкам капитала определяют стоимость объектов фонда, и цена пая основывается на этих оценках.

Инвестор

Вносит денежные средства или, в некоторых случаях, недвижимость в натуральной форме и получает паи фонда. Раскрытие информации о фонде публикуется на KAP.

GYF (REIF), GYO (REIT) и прямое владение

Иллюстрация смешанного фонда недвижимости NUZ: готовые жилые башни над магазинами и офисами — Иллюстрация

	GYF (REIF)	GYO (REIT)	Прямое владение
Правовая форма	Фонд без статуса юридического лица	Публичное акционерное общество	Собственность физического лица или компании
Инвесторы	Квалифицированные инвесторы	Любой желающий через биржу	Любой желающий
Доход на уровне структуры	Освобождён от налога на прибыль (при соблюдении условий)	Освобождён от налога на прибыль (при соблюдении условий)	Арендный доход и прибыль от продажи облагаются налогом
Удержание с дохода по паям	0% при владении более двух лет	Правила фондового рынка	Налог на прирост капитала при продаже в течение 5 лет
Управление	Лицензированная управляющая компания	Руководство компании	Собственник
Надзор	Совет по рынкам капитала, депозитарий, аудит, KAP	Совет по рынкам капитала, биржа, KAP	Земельный реестр
Выход	Погашение или передача по правилам фонда	Продажа на бирже	Поиск покупателя

Кто может инвестировать

Паи GYF могут продаваться только квалифицированным инвесторам: институциональным инвесторам, компаниям и физическим лицам, которые соответствуют установленным законодательством порогам по финансовым активам или доходу. Иностранные инвесторы, отвечающие этим критериям, также могут инвестировать. Путь к турецкому гражданству через фонд (500 000 $ с владением в течение трёх лет) построен на этой структуре; см. Гражданство Турции через фонд недвижимости.

Создание GYF шаг за шагом

Структура: цель, размер, срок, профиль инвесторов, вносятся ли объекты деньгами или в натуральной форме, и налоговые последствия.
Документы: управляющая компания готовит устав фонда и эмиссионный документ, в которых устанавливаются инвестиционные ограничения, комиссии и правила входа и выхода.
Заявление в Совет по рынкам капитала: устав и эмиссионный документ подаются в Совет; фонд считается созданным после регистрации.
Хранение и оценка: заключается договор о депозитарном хранении и назначается лицензированный оценщик; вносимые объекты проходят оценку.
Выпуск паёв: инвесторы подписываются на паи деньгами или имуществом, и паи зачисляются на их счета.
Управление и отчётность: управляющий занимается арендой, девелопментом и продажами; оценка, аудит и раскрытие информации на KAP проводятся по регулярному графику.

Внесение недвижимости в натуральной форме

Компании и семьи могут передать имеющиеся объекты в фонд в натуральной форме и получить взамен паи. Так разрозненный портфель превращается в профессионально управляемые, легко делимые паи. Пошлины за регистрацию права собственности, НДС и последствия по налогу на прирост капитала зависят от положения передающей стороны, и их следует моделировать для каждого портфеля.

Налогообложение вкратце

Освобождение на уровне фонда

Доход GYF освобождён от налога на прибыль (Закон о налоге на прибыль, ст. 5/1-d). С 1 января 2025 года не менее 50% дохода от недвижимости должно распределяться в виде дивидендов (Закон № 7524).

0% удержания с дохода по паям

Доход по паям GYF, которыми владели более двух лет, облагается удержанием по ставке 0% (Указ Президента 11107, 27.03.2026).

Проектные фонды недвижимости (PGYF)

Проектный фонд недвижимости (PGYF) — это GYF, портфель которого состоит преимущественно из строящихся объектов. Девелоперы используют его для проектного финансирования и структурирования предпродаж.

Фонды недвижимости FT Portföy

FT Portföy — управляющая компания в сфере недвижимости и венчурного капитала с лицензией Совета по рынкам капитала, управляющая несколькими GYF и проектными GYF. Смотрите наши фонды недвижимости. Türkçe

Часто задаваемые вопросы

В чём разница между GYF (REIF) и GYO (REIT) в Турции?

GYO (REIT) — это публичная компания, акции которой может купить любой желающий. GYF (REIF) — это фонд без статуса юридического лица, который продаётся квалифицированным инвесторам и имеет более гибкую структуру, адаптированную под инвестора.

Какова минимальная сумма инвестиций?

Минимальная сумма устанавливается в эмиссионном документе фонда. Кроме того, инвестор должен соответствовать критериям квалифицированного инвестора.

Могут ли иностранцы инвестировать в турецкий GYF?

Да, иностранцы, соответствующие критериям квалифицированного инвестора, могут инвестировать. Путь к турецкому гражданству через фонд с инвестициями 500 000 $ использует именно эту структуру.

Как выйти из GYF?

Паи погашаются фондом в сроки и на условиях, указанных в эмиссионном документе, либо передаются в соответствии с законодательством; искать покупателя не нужно.

Сколько времени занимает создание GYF?

Обычно несколько месяцев: подготовка документов, рассмотрение Советом по рынкам капитала и заключение договоров о хранении и оценке; взносы имуществом добавляют время на оценку.

Автор
Serkan Topaktaş, председатель совета директоров FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş., управляющей компании с лицензией Совета по рынкам капитала Турции. Занимается структурированием фондов недвижимости и венчурных фондов и их налоговым планированием.
Последнее обновление: 12 октября 2026 г.

Связанные руководства: Инвестиционные фонды в Турции · Налоговые преимущества венчурных фондов в Турции · Документы фонда: устав и эмиссионный документ · Гражданство Турции через фонд · FT Portföy

Эта страница носит общий информационный характер и не является инвестиционным предложением или инвестиционной, налоговой либо юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться; пожалуйста, уточните свою ситуацию у налогового консультанта. Паи фондов связаны с риском, их стоимость может как расти, так и снижаться; прошлые результаты не гарантируют будущих.

Источники: Совет по рынкам капитала Турции · Комментарий к Закону № 7524 · Указ Президента 11107 · KAP.