6,000人被撤销国籍之后：购买房产申请土耳其国籍前应核查什么

2026年8月，土耳其撤销了6,000多名通过投资获得国籍者的国籍。据媒体报道，大多数案例涉及虚高的房产估值、虚假交易或伪造的付款凭证。其中许多家庭原本以为自己的一切操作都合规无误。

我在伊斯坦布尔管理房地产基金，每周都与来自海湾地区和亚洲的投资者交流。他们提出的问题已经变了。过去大家问：“这套房产符合条件吗？”现在他们问：“这笔交易十年后还站得住脚吗？”

这才是正确的问题。以下是我的回答。

1. 估值必须反映市场，而不是门槛

在房产途径下，根据持牌机构出具的估值，房产价值须不低于40万美元。近期案例中的问题不在于规则本身，而在于为凑足这一数字而出具的估值。如果一套公寓在公开市场上售价为20万美元，而报告写的是40万美元，这就是您要背负多年的风险。

请索取同一栋楼或同一条街上类似房源的近期成交记录。如果差距很大，请放弃这笔交易。

2. 每笔付款都必须可追溯

资金必须通过土耳其银行体系，从您本人的银行账户转入卖方账户，且外币兑换必须有书面记录。现金、经第三方支付的部分款项或“私下协议”，恰恰是调查人员重点查找的内容。

3. 了解卖方是谁

身在海外，很难核实个人卖方或小型开发商。这套房产以前归谁所有？产权是否清晰？价格是否为支付隐性佣金而被抬高？

这正是机构卖方的价值所在。土耳其的房地产投资基金受资本市场委员会（CMB/SPK）监管。其房产由资本市场委员会持牌评估机构在定期报告中进行估值，其账目经过审计，其资产由托管机构持有，托管机构参与出售和产权过户。当您从基金购买房产时，估值、付款和过户全部有据可查。

4. 优先选择产权清晰的现房

如果入籍是您的主要目标，产权清晰的现房比期房更容易核实。您可以实地查看、进行估值，并立即在产权上登记3年不出售承诺。

5. 聘请您自己的律师

您的律师应当为您服务，而不是为卖方或中介服务。好的律师会在您签约前核查产权、估值和付款记录。

关于另一种途径

有些投资者更倾向于完全不持有房产。他们投资50万美元购买受资本市场委员会监管的房地产基金份额，持有三年，并凭资本市场委员会出具的证明申请国籍。基金负责购买和管理房产；投资者在其本人的托管账户中持有基金份额。

两种途径获得的是同一本护照。重要的是其背后的交易必须清白合规。

在FT Portföy，我们管理的房地产基金持有已竣工的住宅和商业单元，部分精选房产可供入籍投资者购买。了解从受监管基金购买房产的流程。

本文仅为一般信息，不构成法律或投资建议。是否符合入籍资格由土耳其主管机关决定。