6,000人被撤銷國籍之後：購買房產申請土耳其國籍前應核查什麼

2026年8月，土耳其撤銷了6,000多名透過投資獲得國籍者的國籍。據媒體報道，大多數案例涉及虛高的房產估值、虛假交易或偽造的付款憑證。其中許多家庭原本以為自己的一切操作都合規無誤。

我在伊斯坦布林管理房地產基金，每週都與來自海灣地區和亞洲的投資者交流。他們提出的問題已經變了。過去大家問：“這套房產符合條件嗎？”現在他們問：“這筆交易十年後還站得住腳嗎？”

這才是正確的問題。以下是我的回答。

1. 估值必須反映市場，而不是門檻

在房產途徑下，根據持牌機構出具的估值，房產價值須不低於40萬美元。近期案例中的問題不在於規則本身，而在於為湊足這一數字而出具的估值。如果一套公寓在公開市場上售價為20萬美元，而報告寫的是40萬美元，這就是您要揹負多年的風險。

請索取同一棟樓或同一條街上類似房源的近期成交記錄。如果差距很大，請放棄這筆交易。

2. 每筆付款都必須可追溯

資金必須透過土耳其銀行體系，從您本人的銀行賬戶轉入賣方賬戶，且外幣兌換必須有書面記錄。現金、經第三方支付的部分款項或“私下協議”，恰恰是調查人員重點查詢的內容。

3. 瞭解賣方是誰

身在海外，很難核實個人賣方或小型開發商。這套房產以前歸誰所有？產權是否清晰？價格是否為支付隱性佣金而被抬高？

這正是機構賣方的價值所在。土耳其的房地產投資基金受資本市場委員會（CMB/SPK）監管。其房產由資本市場委員會持牌評估機構在定期報告中進行估值，其賬目經過審計，其資產由託管機構持有，託管機構參與出售和產權過戶。當您從基金購買房產時，估值、付款和過戶全部有據可查。

4. 優先選擇產權清晰的現房

如果入籍是您的主要目標，產權清晰的現房比期房更容易核實。您可以實地檢視、進行估值，並立即在產權上登記3年不出售承諾。

5. 聘請您自己的律師

您的律師應當為您服務，而不是為賣方或中介服務。好的律師會在您簽約前核查產權、估值和付款記錄。

關於另一種途徑

有些投資者更傾向於完全不持有房產。他們投資50萬美元購買受資本市場委員會監管的房地產基金份額，持有三年，並憑資本市場委員會出具的證明申請國籍。基金負責購買和管理房產；投資者在其本人的託管賬戶中持有基金份額。

兩種途徑獲得的是同一本護照。重要的是其背後的交易必須清白合規。

在FT Portföy，我們管理的房地產基金持有已竣工的住宅和商業單元，部分精選房產可供入籍投資者購買。瞭解從受監管基金購買房產的流程。

本文僅為一般資訊，不構成法律或投資建議。是否符合入籍資格由土耳其主管機關決定。